Melyek a főbb jogszabályok és fogalmak?

Amikor a továbbiakban a “telek” kifejezést használjuk, akkor ez alatt olyan földrészletet értünk, amely egy helyrajzi szám alatt szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.

A telekalakítás tehát a telek kiterjedését érintő olyan változtatás, amely módszerét tekintve történhet– telekcsoport újraosztásával: a szomszédos telkek csoportjának összevonása és ezzel egyidejűleg újraosztása a helyi építési szabályzatban és településrendezési tervben meghatározott rendeltetés céljára,– telekegyesítéssel:

az egymással szomszédos telkek egy telekké történő összevonása,

– telekfelosztással: a telek új telkekre történő felosztása,

– telekhatár-rendezéssel: az egymással szomszédos telkek közös határvonalának megváltoztatása. Ha veszünk egy egyszerű példát, amikor is A és B telek egyesítésével létrejön C telek, akkor ezt a folyamatot több megközelítésben is vizsgálhatjuk. Tekinthetjük először is úgy, mint az építésügy körébe tartozó építési munkát, amely általában az építésügyi hatóság engedélyéhez kötött. Az engedély kiadásának előfeltétele a hivatalos földmérő által készített telekalakítási vázrajz, így a telekalakítást meghatározhatjuk úgy is, mint földmérési és térképészeti tevékenységet igénylő építési munkát.

A bevezető fogalom-meghatározás azonban érzékelteti, hogy az építésügyi hatóság engedélyével a telekalakítás még nem realizálódik, mert – példánknál maradva – az A és B telkekből kialakuló földrészlet jogilag akkor válik telekké, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba átvezetik. A telekalakítás folyamatának tehát van egy ingatlan-nyilvántartási fázisa is.

Témánk szempontjából a telekalakítást elsősorban az építésügyi hatóság engedélyéhez kötött építési munkaként vizsgáljuk, így a vonatkozó jogszabályok közül mindenekelőtt az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt (a továbbiakban: Étv.) kell említenünk. E törvény a végrehajtását szolgáló, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelettel (a továbbiakban: OTÉK) együtt 1998. január 1-jén lépett hatályba.

Az Étv. és az OTÉK jelenti az alapot a települési önkormányzatok által kiadott jogszabályokhoz, azaz a helyi szabályozási tervekhez és szabályozási előírásokhoz (a továbbiakban: helyi rendeletek). Ezek a magasabb szintű jogszabályok keretei között, de a helyi sajátosságokhoz igazodva, a település területére vagy annak egy részére vonatkozóan olyan rendelkezéseket tartalmaznak, melyek mindenkire kötelezőek.

A helyi rendeletek állapítják meg például azt, hogy a település egyes területein milyen feltételeknek kell megfelelnie egy teleknek: milyen lehet az alakja, mekkora a minimális telekméret, minimálisan milyen hosszú a telek homlokvonala (a teleknek a közúttal vagy magánúttal közös határvonala), mekkora lehet a beépítés mértéke, hogyan történik a megközelítés. Ezek a szabályok az építésügyi hatóságot is kötik, ezért minden esetben köteles megvizsgálni azt, hogy a tervezett telekalakítás az érvényben levő rendelkezéseknek megfelel-e. A továbbiakban tehát, amikor szabályos telekről beszélünk, az alatt a helyi rendeleteknek – vagy helyi előírás hiányában az OTÉK-nak – megfelelő méretû és kiterjedésű, közútról vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telket értünk.

A téma szempontjából legfontosabb építésügyi jogszabályok között fel kell még sorolnunk az előzőekben már említett miniszteri rendeletet, vagyis a telekalakítási eljárásról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendeletet (a továbbiakban: R.), amely a 29/1971. (XII. 29.) ÉVM rendeletet felváltva 2000. november 17-én lépett hatályba.Az építésügyi jogszabályok mellett megemlítendő a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény és az egyes rendelkezései végrehajtásáról szóló 21/1997. (III. 12.) FM–HM együttes rendelet, továbbá az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet, illetve az ezt módosító 2005. évi CXXII. ingatlan-nyilvántartási törvény.