Miért nélkülözhetetlen a földmérő a társasházi alapító okirathoz?

Egy társasház nem az építkezéssel kezdődik, és nem is az ügyvéd irodájában. A társasház ott születik meg, ahol a telek, az épület és a jog találkozik – a földmérő asztalán. A beruházók számára ez elsőre talán formai kérdésnek tűnik: „majd az ügyvéd megírja az alapító okiratot, a földhivatal bejegyzi, és kész”. De a valóság ennél jóval árnyaltabb. A társasházi alapító okirat mögött precíz műszaki téradat-rendszer áll, amelyet geodéta készít elő. Ha ez a műszaki alap hibás, pontatlan vagy hiányos, az egész jogi konstrukció összeomolhat – és vele együtt a lakások értékesítése, finanszírozása, vagy akár a használatbavétel is elakadhat. Ezért fontos, hogy a beruházó tisztában legyen azzal, mit csinál a földmérő, amikor „csak” egy vázrajzról beszélünk. Mostani írásunkban ezt a témakört járjuk körbe földmérő szemmel.

Mi a társasházi alapító okirat?

Az alapító okirat a társasház létrehozásának jogi alapdokumentuma. Ez az okirat határozza meg és rögzíti, hogy az adott ingatlanon álló épület(ek) mely részei kerülnek önálló (külön) tulajdonba, és melyek maradnak közös tulajdonban. Az alapító okiratot a tulajdonos (vagy tulajdonosok) készíttetik el, és azt ügyvédnek kell ellenjegyeznie, mivel ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül. Csak ennek meglétével lehet az ingatlant társasházként bejegyeztetni a földhivatalnál, és így az egyes lakások vagy üzletek önálló tulajdoni lapot kaphatnak.

Mit tartalmaz a társasházi alapító okirat?

Az alapító okirat kötelező elemei (a társasházi törvény – 2003. évi CXXXIII. törvény – szerint):

• Az ingatlan azonosító adatai: helyrajzi szám, cím, alapterület.
• Az épület leírása: hány szint, milyen rendeltetésű egységek vannak benne (lakás, üzlet, garázs stb.).

A külön tulajdonú ingatlanrészek felsorolása

Lakások, üzletek, garázsok pontos megnevezése, elhelyezkedése, alapterülete.

A közös tulajdonba tartozó részek megnevezése

Lépcsőház, tető, falak, közművek, udvar, telekrész stb.

A tulajdoni hányadok

• Minden külön tulajdonhoz meghatározott arány a közös tulajdonból (pl. 1/8, 37/1000 stb.).
• A közös képviselő (ha már megválasztották) és a működési szabályok – bizonyos esetekben.

A társasház, mint jogi–műszaki egység

A társasház a magyar jogban egy speciális ingatlanforma: egyetlen földrészleten álló épület (vagy épületek) esetében lehetővé teszi, hogy az egyes lakások, üzletek önálló tulajdoni lappal rendelkezzenek. Az alapító okirat ennek a jogi dokumentuma: kimondja, mely helyiségek kerülnek külön tulajdonba, és melyek maradnak közös használatban. A földhivatal viszont csak akkor jegyzi be a társasházat, ha az alapító okirathoz jóváhagyott társasházi vázrajz is csatolva van. Ez a vázrajz a társasház műszaki leképezése – ez mutatja meg, fizikailag hogyan tagolódik az épület, mekkora alapterülettel, milyen elhelyezkedéssel.

És ez az, amit csak földmérő szakember készíthet el, a hatályos földhivatali és geodéziai szabványok szerint.

A földmérő szerepe a beruházási folyamatban

A legtöbb fejlesztésnél a földmérő neve akkor kerül elő, amikor „rajz kell a földhivatalhoz”. Pedig a földmérő munkája már a tervezési fázisban kulcsfontosságú.

Telekalakítás előkészítése

A beruházás gyakran osztatlan közös tulajdonú ingatlanon vagy több helyrajzi számon indul. A földmérő ilyenkor javaslatot tesz a telekhatárok rendezésére, összevonásra vagy megosztásra, és elkészíti a telekalakítási vázrajzokat, amelyek a beépíthetőség feltételei.

Beépítés helyének kitűzése, felmérés

A pontos épület elhelyezés alapja a geodéziai kitűzés. Ha a ház egy méterrel odébb kerül, az később komoly jogi problémákat okozhat, különösen társasházi bejegyzésnél.

Társasházi vázrajz készítése

Ez a végső lépés a földhivatali bejegyzéshez. A földmérő digitális és nyomtatott formában elkészíti az épület szintenkénti alaprajzát, megjelölve:

• A külön tulajdonú egységeket (lakások, üzletek).
• A közös tulajdonú helyiségeket (lépcsőház, tároló, udvar).
• A tulajdoni hányadok alapjául szolgáló területeket.

A beruházó szempontjából ez nem „adminisztráció”: ez a dokumentum teszi lehetővé, hogy a lakások önálló ingatlanná váljanak – vagyis eladhatók, hitelezhetők, biztosíthatók legyenek.

A társasházi vázrajz tartalma és követelményei

A társasházi vázrajz nem egyszerű alaprajz. Ez egy hivatalos, földhivatali dokumentum, amelynek formátumát, jelöléseit és adattartalmát szigorú geodéziai szabályok határozzák meg (lásd: 109/1999. FVM rendelet, 7/2018. AM rendelet stb.).

A földmérő a vázrajzot helyszíni mérések alapján készíti el, figyelembe véve:

• A helyrajzi számot és a telekhatárokat.
• Az épület tényleges elhelyezkedését.
• A szintenkénti beosztást és alapterületet.
• A tulajdoni hányadokat.

Minden külön tulajdonú egység kap egy sorszámot, amely az alapító okiratban is megjelenik. A vázrajz tehát a jogi leírás térképi megfelelője – nélküle az alapító okirat nem értelmezhető.

Tipikus hibák, amelyek meghiúsítják a bejegyzést

Egy földhivatali ügyintéző sok társasházi bejegyzést lát nap, mint nap. A tapasztalat az, hogy a késedelmek és elutasítások jelentős része nem jogi, hanem műszaki eredetű.

A leggyakoribb hibák:

• A vázrajzon szereplő helyiségek nem egyeznek az alapító okirat szövegével.
• Az alapterületek hibásan lettek összeszámolva (külön–közös terület keveredik).
• A rajz nem a földhivatali nyilvántartás szerinti alaptérképre készült.
• Az épület nincs pontosan beazonosítva a földrészleten.
• Hiányzik a földhivatali záradék vagy a digitális állomány nem kompatibilis. 

Egy ilyen hiba hetekre, akár hónapokra visszavetheti a társasház bejegyzését, és ez pénzügyileg is érzékeny pont a beruházónak – különösen, ha a banki finanszírozás a bejegyzéshez kötött.

A beruházói felelősség és kockázat

A beruházó számára a társasházi vázrajz nem csupán dokumentum, hanem befektetés és biztosítás. Ha a vázrajz és az alapító okirat összhangban van, akkor:

• A társasház jogilag stabil.
• A lakások önállóan értékesíthetők.
• A finanszírozó bank is biztonságban érzi a fedezetet.
• Az értékesítés és birtokbaadás zökkenőmentes lesz.

Ezzel szemben, ha a műszaki alap bizonytalan, az értékesítési lánc megszakadhat. A földmérő nemcsak technikai szakember: ő az, aki jogi kockázatot csökkent műszaki pontossággal.

Kommunikáció: a földmérő, az ügyvéd és a beruházó háromszöge

A társasház-bejegyzés sikere azon múlik, hogy a műszaki és jogi dokumentumok ugyanarról a valóságról beszélnek-e.  A földmérő méri, rajzolja és hitelesíti a valós fizikai állapotot. Az ügyvéd erre a műszaki alapra építi fel a jogi szöveget. A beruházó pedig ebből értékesíthető, bejegyezhető lakásokat nyer. A jó gyakorlat az, hogy a földmérő már a társasházi koncepció tervezésekor részt vesz a folyamatban. Ha az ügyvéd és a földmérő között van egyeztetés az elnevezésekről, helyiségsorról, területszámításról, az alapító okirat és a vázrajz tökéletesen illeszkedni fog egymáshoz – és a földhivatal nem kér kiegészítést.

Példa a gyakorlatból

Egy tipikus, 6 lakásos társasháznál a beruházó az építész terveiből kiindulva szeretné mielőbb előkészíteni az értékesítést. A földmérő elkészíti a társasházi vázrajzot, de közben észreveszi, hogy a földhivatali alaptérkép szerint az épület 1,2 méterrel túlnyúlik a szomszédos telek irányába. Ez egy korábbi építési szakasz hibája volt, amit senki nem vett észre. Ha ezt a földmérő nem jelzi, és a bejegyzés elindul, a társasházat a földhivatal elutasította volna, mivel a beépítés nem egyezik a térképi állapottal. Így viszont előbb egy telekhatár-rendezés történt, majd a vázrajz frissítése után gond nélkül bejegyezték a társasházat. Ez a fajta műszaki éberség az, ami miatt a beruházónak érdemes a földmérőt partnerként kezelni, nem alvállalkozóként.

Hogyan segíthet a Föld-Könyv csapata?

A társasházi alapító okirat műszaki előkészítése összetett feladat, ahol pontosság és a határidő-tartás az egyaránt kritikus. A Föld-Könyv geodéziai csapata naprakész szakmai tudással és földhivatali gyakorlatban szerzett tapasztalattal dolgozik azon, hogy a beruházók számára a társasházi vázrajz gyorsan, hibamentesen és bejegyzésre alkalmas formában készüljön el.

Szolgáltatásaink között szerepel:

• társasházi vázrajzok készítése földhivatali benyújtásra,
• telekalakítási és megosztási tervek kidolgozása,
• helyszíni felmérés és alaptérképi ellenőrzés,
• valamint ügyvédi és tervezői együttműködés a dokumentáció összehangolása érdekében.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a Föld-Könyv már a projekttervezés korai szakaszában képes feltárni azokat a térképi vagy jogi eltéréseket, amelyek később földhivatali problémát okozhatnának. Így a társasház bejegyzése gyorsabb, gördülékenyebb és kockázatmentesebb lehet.

Szakmai zárszó

Egy társasház nem a kulcsátadással, hanem a mérőszalag mellett kezdődik. A földmérő az, aki az épület és a telek közti kapcsolatot térben, számokban és valós adatokban rögzíti, ezzel megteremtve a társasház jogi és pénzügyi biztonságának alapját. A beruházó, az ügyvéd és a földmérő együttműködése nem adminisztrációs szükségszerűség, hanem projektbiztonsági tényező: ez az a láncszem, amely biztosítja, hogy a lakások valóban értékesíthetők, hitelezhetők és jogilag bejegyezhetők legyenek.